Мошеннические схемы с недвижимостью
Мошенничество является неотъемлемой частью делового взаимодействия между субъектами купли-продажи и, как явление, существовало во все времена. Современный рынок не является исключением, а сложные бюрократические процессы, присущие сделкам, в которых фигурируют большие суммы денег, являются стимулом для развития и модернизации существующих и появления новых мошеннических схем. Большие суммы упоминались в контексте сделок с недвижимостью, в которых могут фигурировать десятки миллионов рублей, порождающие появление прослойки «псевдопредпринимателей», имеющих цель присвоить честно заработанные деньги российских граждан. В данной статье будут описаны пять основных способов мошенничества на российском рынке недвижимости, а также даны советы и рекомендации как максимально обезопасить себя и свои сбережения и не стать жертвой либо невольным участником «черных схем».
Мошенничество с задатком
Наиболее распространенный и простой вид мошенничества с недвижимостью, в основе которого лежит психологическое воздействие на покупателя. Суть схемы заключается в получении задатка за квартиру, дом, участок или другой объект, сумма которого может варьироваться от 5 до 50% от общей стоимости объекта.
Покупатель, переполняемый самыми радостными эмоциями от того, что нашел-таки подходящий вариант по приемлемой цене, не задумываясь, отдает или перечисляет мошеннику задаток, подписывая при этом официальный предварительный договор. Особенностью такого договора является наличие в нем пункта о невозврате задатка, в случае отказа от сделки со стороны покупателя. Поводов для отказа может быть множество, и появляются они сразу после подписания договора и получения мошенником денежных средств обманутого гражданина.
Особенностью такого вида мошенничества является практически полная безнаказанность преступников, потому как даже в случае задействования правоохранительных органов, доказать свою правоту, при наличии подписанного договора, довольно проблематично.
Примечательно, что данная схема используется мошенниками как для сделок с куплей-продажей недвижимости, так и с арендой. В несколько видоизмененном виде встречается она и в нечистых на руку агентствах недвижимости, которые предлагают своим клиентам оплатить неактуальные услуги, аргументируя это подписанием договора.
Нотариальное мошенничество
Данный тип противоправных действий также относится к распространенным и редко наказуемым типам мошенничества. В основе схемы лежит преступный сговор одного или нескольких мошенников с частным нотариусом, который заверяет заведомо ложные документы, оформленные, зачастую, задним числом. Несмотря на всю строгость законодательства в отношении «черных нотариусов», мошенническая схема процветает и масштабируется, причиной тому являются несколько фактов:
- Сплоченность нотариального сообщества. Даже при выявлении очевидного факта мошенничества со стороны нотариуса, привлечь его к ответственности практически невозможно, так как нотариальное сообщество лишь в редких случаях «выносит сор из избы»;
- Неоспоримость нотариального заверения, согласно Федеральному закону №391-ФЗ.
Суть мошенничества заключается в нотариальном заверении фиктивных завещаний, дарений, а также других сделок по передаче имущества третьим лицам. Данная схема применима фактически для любых типов сделок с недвижимостью, однако, предпочитают мошенники «работать» с дорогим жильем в мегаполисах – в Москве и Санкт-Петербурге.
Фиктивные наследники
Мошенничество с фиктивным наследством является фактически полулегальной схемой, в которой имеет место сговор между группой лиц – официальными наследниками. Суть схемы состоит в официальном оформлении сделки купли-продажи жилья, после чего к «счастливому владельцу новой квартиры» обращается еще один наследник, официально претендующий на недвижимость.
Особенностью схемы является законность действий наследника, в случае, если им предоставлены исчерпывающие доказательства неосведомленности о смерти родственника. Такими доказательствами может быть длительная командировка (зачастую фиктивная), проживание в другой стране, пребывание в местах заключения и др.
Итогом ситуации может стать судебное разбирательство, шансы выиграть которое, у нового владельца минимальны, так как суд, в большинстве случаев, встает на сторону наследника. К первому же продавцу также претензий нет, потому как сделка проведена официально и о существовании второго наследника он, якобы, не знал, а деньги, полученные от покупателя, уже потратил. Другим итогом может быть соглашение с выплатой компенсации за жилье новому наследнику, но в данном случае собственник платит за квартиру дважды, что неприемлемо.
Мошенничество с подделкой документов
Схема с подделкой документов может быть как самостоятельной аферой, так и частью уже описанных схем мошенничества. Особенностью схемы является ее универсальность – мошенники активно используют несуществующие и подделанные документы для совершения сделок с покупкой, продажей и арендой недвижимости. Зачастую для совершения противоправных действий используются несуществующие или утерянные печати и штампы нотариусов, юридических лиц и компаний, а также задействуются профессиональные аферисты, владеющие искусством подделки подписей.
Суть схемы заключается в получении денежных средств покупателя или арендатора недвижимости, предъявив в качестве документов, подтверждающих право собственности, заведомо ложные либо поддельные бумаги – судебные решения, завещания, свидетельства о дарении, доверенности и т.д.
Признание сделки недействительной
Одна из самых изощренных схем мошенничества с недвижимостью, к выполнению которой привлекаются профессиональные юристы. Суть аферы заключается в официальном оформлении сделки по продаже недвижимости с последующим ее расторжением через суд.
Особенностью такого типа мошенничества является наличие официального возврата покупателю денежных средств, за вычетом судебных издержек. В чем же подвох, спросит среднестатистический гражданин? «Заработком» мошенников является разница между суммой, указанной в официальном договоре купли-продажи и фактической стоимостью жилья, которая на практике может достигать 30%.
Фокус мошенников здесь заключается в согласовании с покупателем указания в договоре купли-продажи заниженной стоимости жилья с целью мифической экономии. Для справки – налог с продажи квартиры, согласно законодательству РФ, составляет 13%, что для сделок, где могут фигурировать миллионы рублей – значительная сумма. В итоге экономия, предложенная «заботливым» продавцом, выливается для покупателя потерей нескольких сотен тысяч рублей.
Выводы и рекомендации
- Использование сайта Росреестра, на котором размещена вся актуальная информация о недвижимости России;
- Заказ выписки из ЕГРН – официального документа, который даст исчерпывающую и актуальную информацию о любом объекте недвижимости;
- Задействование в сделках профессиональных юристов – присутствие специалистов сведет на нет попытки обмана и мошенничества;
- Внимательность, аккуратность и тщательное изучение документов;
Также нелишним будет предварительный анализ рынка и оценка стоимости аналогичных объектов недвижимости – слишком низкая цена может являться подтверждением того, что вы имеете дело с мошенниками.