Как быстро продать квартиру: рекомендации профессионалов

Как быстро продать квартиру


1.jpeg

Обстоятельства в жизни людей зачастую складываются таким образом, что возникает необходимость быстрого проведения сделок, которые в стандартных условиях и при отсутствии срочности, могли бы занимать недели или месяцы. Срочная продажа квартиры относится именно к таким типам сделок и довольно часто встречается в повседневной жизни. Очевиден тот факт, что продавец осознает необходимость значительного удешевления своего предложения, однако потеря третьей или четвертой части стоимости квартиры в его планы не входит. В данной статье мы расскажем, как быстро продать квартиру с максимальной выгодой, какие подводные камни таит в себе процесс срочной продажи квартиры и на что следует обращать внимание при взаимодействии с потенциальными покупателями и посредниками.

2018: курс на понижение

Ситуация с ценами на недвижимость, которую все мы можем наблюдать в текущем году, заставляет многих продавцов усомниться в целесообразности продажи и вынуждает бесконечно откладывать сделку на неопределенное время. Основными факторами, повлиявшими на снижение стоимости квартир в 2018 году стали:
  1. Нестабильный курс рубля по отношению к американскому доллару;
  2. Изменение правил игры долевого строительства;
  3. Инфраструктурные решения и перенасыщение рынка;
  4. Низкий уровень реальных доходов граждан, как следствие – низкий спрос.
  5. Принимая во внимание текущую ситуацию на рынке и имеющиеся цены на жилую недвижимость, и абстрагируясь от мысли, что хотелось бы в два раза дороже, выделим ряд основных шагов, выполнение которых поможет продавцу дорого и выгодно продать квартиру, даже несмотря на срочность.

Формируем цену

10.jpg

Цена предложения является основой сделки, поэтому отнестись к данному этапу следует со всей ответственностью – слишком высокая стоимость отпугнет реальных покупателей, низкая – не выгодна продавцу. Для формирования объективной цены на квартиру, продавцу либо его доверенным лицам необходимо провести детальный анализ и мониторинг аналогичных предложений, представленных на рынке. Следует отметить, что просмотр объявлений в печатных СМИ либо в Интернете является лишь частью такого анализа и не дает полной картины по ценовым предложениям на рынке.


Анализ цен на квартиры включает в себя:

  1. Прозвон актуальных объявлений, размещенных на проверенных Интернет-площадках (Авито, ЦИАН, IRR) и в печатных СМИ;
  2. Обращение в агентство недвижимости под видом клиента, официальный вывод их представителя о стоимости квартиры;
  3. Использование популярных сервисов для онлайн просчета стоимости;
  4. Заказ платных услуг оценочных компаний.

Отметим, что объективную стоимость квартиры могут сформировать только при официальной (и платной) оценке, остальные способы позволят узнать лишь приближенную к реальности среднерыночную цену, на основании которой можно будет формировать свое предложение.

Выбираем способ продажи квартиры

Российский рынок недвижимости предлагает потенциальным продавцам два основных способа срочной продажи квартиры: самостоятельно либо через посредника. Оба способа имеют свои преимущества и недостатки, а выбор между ними, в большинстве случаев, сводится к наличию у продавца свободного времени и желания заниматься оформлением сделки.

Срочная продажа квартиры через посредника. Посредником может выступать агентство недвижимости, риэлтерская контора, частные специалисты либо неофициальные, но заинтересованные лица. В случае использования услуг легального и профессионального агентства недвижимости с репутацией и имиджем – срочная продажа квартиры сведется для собственника к передаче документов на квартиру и присутствии во время заключения сделки. Специалисты таких организаций максимально четко выполняют свои обязательства с минимальным задействованием заказчика, стоимость квартиры, при этом, будет максимально приближена к желаемой. К недостаткам использования услуг посредников при срочной продаже квартиры можно отнести:

  1. Высокая стоимость услуг профессиональных риэлторов;
  2. Большое количество мошеннических компаний;
  3. Раскрытие конфиденциальной информации третьим лицам.

Мошенничество на рынке недвижимости и несанкционированное использование конфиденциальной информации клиентов не свойственно риэлтерским конторам, оказывающим профессиональные посреднические услуги и имеющим репутацию на рынке. Однако количество мошенников крайне высоко и является поводом для тщательного анализа посредника, что, зачастую, неприемлемо при необходимости срочной продажи.

Информационная справка. Стоимость услуг профессиональных риэлторов может составлять 2 – 5% от общей суммы сделки. В денежном эквиваленте это составляет несколько сотен тысяч рублей. Компании, предлагающие проведение сделки за условные 10 – 20 тысяч рублей, скорее всего являются мошенническими.

Срочная продажа квартиры самостоятельно. Самостоятельное ведение сделки по продаже квартиры требует от собственника жилья наличия большого количества свободного времени, знания юридических тонкостей процесса, а также налаженных коммуникаций с нотариусами и юристами. Необходимо отметить, что проведение сделки по продаже квартиры неосуществимо без задействования третьих лиц, так как право на совершение определенных операций существует исключительно у профильных специалистов и специализированных структур – нотариусов, домоуправлений, юристов, государственных органов. Алгоритм самостоятельной продажи квартиры:

3.JPG

  1. Подача, отслеживание и обновление объявлений в Интернете и печатных СМИ;
  2. Оформление всего пакета обязательных документов;
  3. Встречи с потенциальными покупателями, показы квартиры, оценка предложений;
  4. Оформление сделки (в присутствии нотариуса и юриста).

Как видим, процесс самостоятельной продажи квартиры – довольно кропотливое и ответственное занятие, требующее от собственника внимательности и скрупулезности. Преимуществом такого способа является его относительная дешевизна и отсутствие переплат за услуги посредников; недостатком – высокий риск и трата времени.

Оформление документов для продажи квартиры


6.jpg


Сбор пакета документов является одним из важнейших этапов сделки по продаже квартиры, от качества его выполнения будет зависеть скорость проведения операций и наличие доверия покупателя к продавцу. Необходимо отметить, что в случае использования услуг посредников, сбор документов является обязанностью менеджера агентства недвижимости или риэлтора. Какие документы необходимы для продажи квартиры:

  1. Удостоверение личности собственника;
  2. Документ, подтверждающий права владения недвижимостью – выписка из ЕГРН;
  3. Кадастровый паспорт (старое название – справка из БТИ);
  4. Подтверждение выписки владельцев недвижимости (выписка из домовой книги);
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  6. Оформленный договор купли-продажи.

Законодательством РФ предусмотрены также дополнительные требования при осуществлении сделок с жилой недвижимостью, среди которых:

  1. Свидетельство о наличии/отсутствии гражданского состояния (брак, развод);
  2. Заверенное нотариусом письменное согласие супруга/супруги на совершение сделки, в случае приобретения квартиры в период брака;
  3. Официальное разрешение государственных органов опеки, для случаев, когда один из зарегистрированных жильцов – несовершеннолетний.

В случае проведения сделки через третьих лиц (риэлторов, менеджеров, агентов по недвижимости), в обязательном порядке требуется нотариально заверенная доверенность на совершение правовых действий от имени владельца квартиры.

Важно! Основным документом, полностью отражающим ситуацию с недвижимостью, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. Заказать выписку из ЕГРН можно в бумажном либо электронном виде, оформив соответствующую заявку на нашем сайте. Срок предоставления справки – один рабочий день.

Реклама и пиар

Любой товар нуждается в качественной рекламе, квартира для срочной продажи – не исключение. В данном случае под рекламой подразумевается качественная подача предложения и акцент на выгодах покупателя при быстром проведении сделки. Что рекомендуют специалисты:

  1. Качественные фотографии квартиры. В зависимости от типа жилья, допускается как самостоятельная съемка, так и привлечение профессиональных фотографов. Не приемлемо присутствие на фото личных вещей, домашних животных и других предметов, не относящихся к продаже квартиры;
  2. Интерьер и атмосфера. Перед продажей необходимо привести квартиру в максимально презентабельный вид – сделать косметический ремонт, вывезти личные вещи, обеспечить максимум света, что визуально расширит размеры помещения, убрать лишние запахи;
  3. Экстерьер и внешний вид. Мало кто из потенциальных продавцов задумывается над обеспечением аккуратного и ухоженного вида квартиры снаружи, однако убранный подъезд и чистое парадное могут подчеркнуть привлекательность предложения;
  4. Преимущества предложения. Каждая квартира имеет ряд отсутствующих у конкурентов «фишек», которые нужно обязательно подчеркнуть: инфраструктура района, хорошие соседи, близость метро, вид из окна, рядом садик или школа, уютный двор и другие;
  5. Бонусы. Важный и обязательный момент сделок с недвижимостью, в большей степени касающийся срочных продаж. Бонусом может быть оставленная мебель, кондиционер, холодильник, кухонная плита, новая сантехника или другие необходимые и дорогостоящие предметы домашнего интерьера.

8.jpg


Выполнение указанных требований поможет подчеркнуть выгоду вашего предложения и выделить его из десятков и сотен аналогичных. Описанные шаги актуальны как при самостоятельной продаже квартиры путем размещения объявлений, так и в случае привлечения для проведения сделки третьих лиц – риэлторов и специалистов агентства недвижимости.

Заключительный этап: завершение сделки

2.jpg


Заключительным этапом любой коммерческой процедуры является подписание договора. В случае с продажей квартиры договор также предусмотрен, для его составления, в большинстве случаев, задействуются юристы со стороны продавца. Единой формы договора купли-продажи недвижимости не существует, однако ст.550 ГК РФ установлен перечень обязательных пунктов для таких документов:

  1. Юридическое наименование документа, место его заключения и порядковый номер;
  2. Паспортные данные всех участников сделки;
  3. Технические характеристика объекта недвижимости (согласно выписке из ЕГРН);
  4. Тело договора – предмет и суть соглашения;
  5. Полная стоимость объекта недвижимости;

Дополнительно в договор могут быть включены пункты о дате и месте передачи оплаты, состоянии недвижимости на момент заключения сделки, условиях расторжения или невыполнения договорных обязательств, а также штрафные санкции и пени за несоблюдение установленных в договоре сроков по любому из пунктов либо документу в целом.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса, который впоследствии заверяет подлинность подписей сторон. Необходимо отметить, что нотариальное заверение не является обязательным требованием законодательства РФ, но используется в качестве гарантий законности практически для всех типов сделок с недвижимостью.

Передача денежных средств может осуществляться как в присутствии нотариуса во время подписания договора, так и в других местах, например, банковском учреждении – четкие законодательные требования по данному вопросу также отсутствуют. Передача денежных средств, в большинстве случаев, фиксируется распиской получателя либо подписанием дополнительных документов.

Завершением сделки по продаже квартиры является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Оформление процедуры происходит в государственных органах Росреестра либо их структурных подразделениях. Срок процедуры составляет 10 рабочих дней, стоимость услуги для физических лиц - 2000 рублей (п.22 ч.1 Ст333.33 НК РФ).

По итогам перерегистрации, продавец и покупатель подписывают итоговый документ – акт приема-передачи, которым фиксируется переход квартиры от одного собственника к другому в состоянии и с соблюдением всех условий, указанных в договорных документах.



Назад к статьям