5 схем мошенничества с недвижимостью

Мошеннические схемы с недвижимостью

м2.jpg


Мошенничество является неотъемлемой частью делового взаимодействия между субъектами купли-продажи и, как явление, существовало во все времена. Современный рынок не является исключением, а сложные бюрократические процессы, присущие сделкам, в которых фигурируют большие суммы денег, являются стимулом для развития и модернизации существующих и появления новых мошеннических схем. Большие суммы упоминались в контексте сделок с недвижимостью, в которых могут фигурировать десятки миллионов рублей, порождающие появление прослойки «псевдопредпринимателей», имеющих цель присвоить честно заработанные деньги российских граждан. В данной статье будут описаны пять основных способов мошенничества на российском рынке недвижимости, а также даны советы и рекомендации как максимально обезопасить себя и свои сбережения и не стать жертвой либо невольным участником «черных схем».

Мошенничество с задатком

м3.jpg

Наиболее распространенный и простой вид мошенничества с недвижимостью, в основе которого лежит психологическое воздействие на покупателя. Суть схемы заключается в получении задатка за квартиру, дом, участок или другой объект, сумма которого может варьироваться от 5 до 50% от общей стоимости объекта.

Покупатель, переполняемый самыми радостными эмоциями от того, что нашел-таки подходящий вариант по приемлемой цене, не задумываясь, отдает или перечисляет мошеннику задаток, подписывая при этом официальный предварительный договор. Особенностью такого договора является наличие в нем пункта о невозврате задатка, в случае отказа от сделки со стороны покупателя. Поводов для отказа может быть множество, и появляются они сразу после подписания договора и получения мошенником денежных средств обманутого гражданина.

Особенностью такого вида мошенничества является практически полная безнаказанность преступников, потому как даже в случае задействования правоохранительных органов, доказать свою правоту, при наличии подписанного договора, довольно проблематично.

Примечательно, что данная схема используется мошенниками как для сделок с куплей-продажей недвижимости, так и с арендой. В несколько видоизмененном виде встречается она и в нечистых на руку агентствах недвижимости, которые предлагают своим клиентам оплатить неактуальные услуги, аргументируя это подписанием договора.

Как себя обезопасить. Обойти данный вид мошенничества довольно просто – необходимо не принимать скоропалительных решений и детально изучать документы перед подписанием. В случае полного отсутствия понимания юридических тонкостей, на помощь придут платные юрисконсульты либо друзья, знакомые, коллеги по работе, с юридическим образованием. Для человека, хотя бы отдаленно знакомого с договорной работой не составит труда распознать мошенничество и сберечь ваши деньги.

Нотариальное мошенничество

м4.jpg

Данный тип противоправных действий также относится к распространенным и редко наказуемым типам мошенничества. В основе схемы лежит преступный сговор одного или нескольких мошенников с частным нотариусом, который заверяет заведомо ложные документы, оформленные, зачастую, задним числом. Несмотря на всю строгость законодательства в отношении «черных нотариусов», мошенническая схема процветает и масштабируется, причиной тому являются несколько фактов:
  • Сплоченность нотариального сообщества. Даже при выявлении очевидного факта мошенничества со стороны нотариуса, привлечь его к ответственности практически невозможно, так как нотариальное сообщество лишь в редких случаях «выносит сор из избы»;
  • Неоспоримость нотариального заверения, согласно Федеральному закону №391-ФЗ.

Суть мошенничества заключается в нотариальном заверении фиктивных завещаний, дарений, а также других сделок по передаче имущества третьим лицам. Данная схема применима фактически для любых типов сделок с недвижимостью, однако, предпочитают мошенники «работать» с дорогим жильем в мегаполисах – в Москве и Санкт-Петербурге.


Как себя обезопасить. Обезопасить себя от противоправных действий нотариуса крайне проблематично. В случае наличия уже совершенной махинации, выходом будет обращение во все доступные правоохранительные органы – полиция, прокуратура, следственный комитет, и придание делу максимальной огласки через СМИ.

Фиктивные наследники

м5.jpg

Мошенничество с фиктивным наследством является фактически полулегальной схемой, в которой имеет место сговор между группой лиц – официальными наследниками. Суть схемы состоит в официальном оформлении сделки купли-продажи жилья, после чего к «счастливому владельцу новой квартиры» обращается еще один наследник, официально претендующий на недвижимость.

Особенностью схемы является законность действий наследника, в случае, если им предоставлены исчерпывающие доказательства неосведомленности о смерти родственника. Такими доказательствами может быть длительная командировка (зачастую фиктивная), проживание в другой стране, пребывание в местах заключения и др.

Итогом ситуации может стать судебное разбирательство, шансы выиграть которое, у нового владельца минимальны, так как суд, в большинстве случаев, встает на сторону наследника. К первому же продавцу также претензий нет, потому как сделка проведена официально и о существовании второго наследника он, якобы, не знал, а деньги, полученные от покупателя, уже потратил. Другим итогом может быть соглашение с выплатой компенсации за жилье новому наследнику, но в данном случае собственник платит за квартиру дважды, что неприемлемо.


Как себя обезопасить. Избежать подобных ситуаций (исключение – случаи с «фальшивыми» наследниками) можно, прибегнув к детальной проверке недвижимости перед сделкой. Получить детальную информацию о собственниках жилья, наличии наследников или отягощений поможет сервис Росреестра – Rosreestr.ru. Также покупатели жилья могут заказать выписку из ЕГРН, которая является официальным документом, содержащим полную и детальную информацию обо всех операциях с искомой квартирой или домом, и наличии любых ограничений на сделки с объектом.

Мошенничество с подделкой документов

м6.jpg

Схема с подделкой документов может быть как самостоятельной аферой, так и частью уже описанных схем мошенничества. Особенностью схемы является ее универсальность – мошенники активно используют несуществующие и подделанные документы для совершения сделок с покупкой, продажей и арендой недвижимости. Зачастую для совершения противоправных действий используются несуществующие или утерянные печати и штампы нотариусов, юридических лиц и компаний, а также задействуются профессиональные аферисты, владеющие искусством подделки подписей.

Суть схемы заключается в получении денежных средств покупателя или арендатора недвижимости, предъявив в качестве документов, подтверждающих право собственности, заведомо ложные либо поддельные бумаги – судебные решения, завещания, свидетельства о дарении, доверенности и т.д.


Как себя обезопасить. Комплекс мер по упреждению случаев описанного мошенничества сводится к детальной проверке недвижимости и предъявляемых документов. Для проверки недвижимости достаточно заказать выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра, а печати и подписи нотариусов, судебные решения или иные документы, связанные с работой Минюста и правоохранительных органов, доступны в архивах указанных ведомств по запросу заинтересованного лица.

Признание сделки недействительной

м1.jpg

Одна из самых изощренных схем мошенничества с недвижимостью, к выполнению которой привлекаются профессиональные юристы. Суть аферы заключается в официальном оформлении сделки по продаже недвижимости с последующим ее расторжением через суд.

Особенностью такого типа мошенничества является наличие официального возврата покупателю денежных средств, за вычетом судебных издержек. В чем же подвох, спросит среднестатистический гражданин? «Заработком» мошенников является разница между суммой, указанной в официальном договоре купли-продажи и фактической стоимостью жилья, которая на практике может достигать 30%.

Фокус мошенников здесь заключается в согласовании с покупателем указания в договоре купли-продажи заниженной стоимости жилья с целью мифической экономии. Для справки – налог с продажи квартиры, согласно законодательству РФ, составляет 13%, что для сделок, где могут фигурировать миллионы рублей – значительная сумма. В итоге экономия, предложенная «заботливым» продавцом, выливается для покупателя потерей нескольких сотен тысяч рублей.


Как себя обезопасить. Гарантией отсутствия финансовых потерь от описанных мошеннических действий является указание в договоре купли-продажи реальной стоимости сделки. Подстраховаться можно также, ознакомившись с кадастровой стоимостью жилья на сайте Росреестра – по закону, указанная в договоре цена квартиры, дома или участка не может быть меньше 70% от указанной кадастровой стоимости, сформированной государственными оценщиками.

Выводы и рекомендации

Как видно из описания популярных мошеннических схем с недвижимостью – их основой является неосведомленность потенциального клиента и желание ускорить процесс сделки. Избежать участи обманутого или потерявшего жилье клиента поможет соблюдение ряда простых правил:
  • Использование сайта Росреестра, на котором размещена вся актуальная информация о недвижимости России;
  • Заказ выписки из ЕГРН – официального документа, который даст исчерпывающую и актуальную информацию о любом объекте недвижимости;
  • Задействование в сделках профессиональных юристов – присутствие специалистов сведет на нет попытки обмана и мошенничества;
  • Внимательность, аккуратность и тщательное изучение документов;
  • Также нелишним будет предварительный анализ рынка и оценка стоимости аналогичных объектов недвижимости – слишком низкая цена может являться подтверждением того, что вы имеете дело с мошенниками.





Назад к статьям