Как быстро продать квартиру

Как быстро продать квартиру

Обстоятельства в жизни людей зачастую складываются таким образом, что возникает необходимость быстрого проведения сделок, которые в стандартных условиях и при отсутствии срочности, могли бы занимать недели или месяцы. Срочная продажа квартиры относится именно к таким типам сделок и довольно часто встречается в повседневной жизни. Очевиден тот факт, что продавец осознает необходимость значительного удешевления своего предложения, однако потеря третьей или четвертой части стоимости квартиры в его планы не входит. В данной статье мы расскажем, как быстро продать квартиру с максимальной выгодой, какие подводные камни таит в себе процесс срочной продажи квартиры и на что следует обращать внимание при взаимодействии с потенциальными покупателями и посредниками.

2018: курс на понижение

Формируем цену

Цена предложения является основой сделки, поэтому отнестись к данному этапу следует со всей ответственностью – слишком высокая стоимость отпугнет реальных покупателей, низкая – не выгодна продавцу. Для формирования объективной цены на квартиру, продавцу либо его доверенным лицам необходимо провести детальный анализ и мониторинг аналогичных предложений, представленных на рынке. Следует отметить, что просмотр объявлений в печатных СМИ либо в Интернете является лишь частью такого анализа и не дает полной картины по ценовым предложениям на рынке.

Анализ цен на квартиры включает в себя:

1. Прозвон актуальных объявлений, размещенных на проверенных Интернет-площадках (Авито, ЦИАН, IRR) и в печатных СМИ;
2. Обращение в агентство недвижимости под видом клиента, официальный вывод их представителя о стоимости квартиры;
3. Использование популярных сервисов для онлайн просчета стоимости;
4. Заказ платных услуг оценочных компаний.

Отметим, что объективную стоимость квартиры могут сформировать только при официальной (и платной) оценке, остальные способы позволят узнать лишь приближенную к реальности среднерыночную цену, на основании которой можно будет формировать свое предложение.

Выбираем способ продажи квартиры

Российский рынок недвижимости предлагает потенциальным продавцам два основных способа срочной продажи квартиры: самостоятельно либо через посредника. Оба способа имеют свои преимущества и недостатки, а выбор между ними, в большинстве случаев, сводится к наличию у продавца свободного времени и желания заниматься оформлением сделки.

Срочная продажа квартиры через посредника. Посредником может выступать агентство недвижимости, риэлтерская контора, частные специалисты либо неофициальные, но заинтересованные лица. В случае использования услуг легального и профессионального агентства недвижимости с репутацией и имиджем – срочная продажа квартиры сведется для собственника к передаче документов на квартиру и присутствии во время заключения сделки. Специалисты таких организаций максимально четко выполняют свои обязательства с минимальным задействованием заказчика, стоимость квартиры, при этом, будет максимально приближена к желаемой. К недостаткам использования услуг посредников при срочной продаже квартиры можно отнести:

1. Высокая стоимость услуг профессиональных риэлторов;
2. Большое количество мошеннических компаний;
3. Раскрытие конфиденциальной информации третьим лицам.

Мошенничество на рынке недвижимости и несанкционированное использование конфиденциальной информации клиентов не свойственно риэлтерским конторам, оказывающим профессиональные посреднические услуги и имеющим репутацию на рынке. Однако количество мошенников крайне высоко и является поводом для тщательного анализа посредника, что, зачастую, неприемлемо при необходимости срочной продажи.

Срочная продажа квартиры самостоятельно.
Самостоятельное ведение сделки по продаже квартиры требует от собственника жилья наличия большого количества свободного времени, знания юридических тонкостей процесса, а также налаженных коммуникаций с нотариусами и юристами. Необходимо отметить, что проведение сделки по продаже квартиры неосуществимо без задействования третьих лиц, так как право на совершение определенных операций существует исключительно у профильных специалистов и специализированных структур – нотариусов, домоуправлений, юристов, государственных органов. Алгоритм самостоятельной продажи квартиры:

1. Подача, отслеживание и обновление объявлений в Интернете и печатных СМИ;
2. Оформление всего пакета обязательных документов;
3. Встречи с потенциальными покупателями, показы квартиры, оценка предложений;
4. Оформление сделки (в присутствии нотариуса и юриста).

Как видим, процесс самостоятельной продажи квартиры – довольно кропотливое и ответственное занятие, требующее от собственника внимательности и скрупулезности. Преимуществом такого способа является его относительная дешевизна и отсутствие переплат за услуги посредников; недостатком – высокий риск и трата времени.

Оформление документов для продажи квартиры

Сбор пакета документов является одним из важнейших этапов сделки по продаже квартиры, от качества его выполнения будет зависеть скорость проведения операций и наличие доверия покупателя к продавцу. Необходимо отметить, что в случае использования услуг посредников, сбор документов является обязанностью менеджера агентства недвижимости или риэлтора. Какие документы необходимы для продажи квартиры:

1. Удостоверение личности собственника;
2. Документ, подтверждающий права владения недвижимостью – выписка из ЕГРН;
3. Кадастровый паспорт (старое название – справка из БТИ);
4. Подтверждение выписки владельцев недвижимости (выписка из домовой книги);
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
6. Оформленный договор купли-продажи.

Законодательством РФ предусмотрены также дополнительные требования при осуществлении сделок с жилой недвижимостью, среди которых:

1. Свидетельство о наличии/отсутствии гражданского состояния (брак, развод);
2. Заверенное нотариусом письменное согласие супруга/супруги на совершение сделки, в случае приобретения квартиры в период брака;
3. Официальное разрешение государственных органов опеки, для случаев, когда один из зарегистрированных жильцов – несовершеннолетний.

В случае проведения сделки через третьих лиц (риэлторов, менеджеров, агентов по недвижимости), в обязательном порядке требуется нотариально заверенная доверенность на совершение правовых действий от имени владельца квартиры.

Реклама и пиар

Любой товар нуждается в качественной рекламе, квартира для срочной продажи – не исключение. В данном случае под рекламой подразумевается качественная подача предложения и акцент на выгодах покупателя при быстром проведении сделки. Что рекомендуют специалисты:

1. Качественные фотографии квартиры. В зависимости от типа жилья, допускается как самостоятельная съемка, так и привлечение профессиональных фотографов. Не приемлемо присутствие на фото личных вещей, домашних животных и других предметов, не относящихся к продаже квартиры;
2. Интерьер и атмосфера. Перед продажей необходимо привести квартиру в максимально презентабельный вид – сделать косметический ремонт, вывезти личные вещи, обеспечить максимум света, что визуально расширит размеры помещения, убрать лишние запахи;
4. Экстерьер и внешний вид. Мало кто из потенциальных продавцов задумывается над обеспечением аккуратного и ухоженного вида квартиры снаружи, однако убранный подъезд и чистое парадное могут подчеркнуть привлекательность предложения;
6. Преимущества предложения. Каждая квартира имеет ряд отсутствующих у конкурентов «фишек», которые нужно обязательно подчеркнуть: инфраструктура района, хорошие соседи, близость метро, вид из окна, рядом садик или школа, уютный двор и другие;
7. Бонусы. Важный и обязательный момент сделок с недвижимостью, в большей степени касающийся срочных продаж. Бонусом может быть оставленная мебель, кондиционер, холодильник, кухонная плита, новая сантехника или другие необходимые и дорогостоящие предметы домашнего интерьера.

Выполнение указанных требований поможет подчеркнуть выгоду вашего предложения и выделить его из десятков и сотен аналогичных. Описанные шаги актуальны как при самостоятельной продаже квартиры путем размещения объявлений, так и в случае привлечения для проведения сделки третьих лиц – риэлторов и специалистов агентства недвижимости.

Заключительный этап: завершение сделки

Заключительным этапом любой коммерческой процедуры является подписание договора. В случае с продажей квартиры договор также предусмотрен, для его составления, в большинстве случаев, задействуются юристы со стороны продавца. Единой формы договора купли-продажи недвижимости не существует, однако ст.550 ГК РФ установлен перечень обязательных пунктов для таких документов:

1. Юридическое наименование документа, место его заключения и порядковый номер;
2. Паспортные данные всех участников сделки;
3. Технические характеристика объекта недвижимости (согласно выписке из ЕГРН);
4. Тело договора – предмет и суть соглашения;
5. Полная стоимость объекта недвижимости;

Дополнительно в договор могут быть включены пункты о дате и месте передачи оплаты, состоянии недвижимости на момент заключения сделки, условиях расторжения или невыполнения договорных обязательств, а также штрафные санкции и пени за несоблюдение установленных в договоре сроков по любому из пунктов либо документу в целом.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса, который впоследствии заверяет подлинность подписей сторон. Необходимо отметить, что нотариальное заверение не является обязательным требованием законодательства РФ, но используется в качестве гарантий законности практически для всех типов сделок с недвижимостью.

Передача денежных средств может осуществляться как в присутствии нотариуса во время подписания договора, так и в других местах, например, банковском учреждении – четкие законодательные требования по данному вопросу также отсутствуют. Передача денежных средств, в большинстве случаев, фиксируется распиской получателя либо подписанием дополнительных документов.

По итогам перерегистрации, продавец и покупатель подписывают итоговый документ – акт приема-передачи, которым фиксируется переход квартиры от одного собственника к другому в состоянии и с соблюдением всех условий, указанных в договорных документах.