Обзор рынка недвижимости 2018

Российский рынок недвижимости 2018: тренды, опасения и предварительные итоги

Первое полугодие 2018 года ознаменовалось для России множеством ярких и знаковых событий, среди которых выборы Президента, проведение чемпионата мира по футболу, принятие ряда резонансных законопроектов и принципиально новый подход к инфраструктурным решениям. Ключевым индикатором экономического состояния страны являются цены на недвижимость – во все времена их рост являлся показателем развития экономики, стагнация – экономического застоя, а снижение – признаком кризиса. В настоящее время, несмотря на очевидные достижения российской экономики, ситуация на рынке недвижимости мало отличается от 2014 – 2017 годов, однако динамика изменений ключевых показателей, формирующих стоимость квадратного метра жилья – ставка по ипотеке и реальный доход граждан – позволяют экспертам давать умеренно-оптимистичные прогнозы по развитию отрасли.

Основным трендом рынка недвижимости 2018 были опасения аналитиков по поводу значительного удорожания квадратного метра. Среди причин ожидаемого повышения можно выделить:

Девальвация национальной валюты;
Высокая процентная ставка по ипотеке;
Экономические санкции;
Изменения в принципах финансирования долевого строительства.

По итогам 9 месяцев 2018 года можно с уверенностью констатировать, что каждый из пунктов в той или иной степени оказал влияние на российский рынок недвижимости и отразился на стоимости квадратного метра. Остановимся подробнее на тех из них, влияние которых было очевидным.

Изменения правил долевого строительства

Последний пункт – ужесточение требований к застройщикам и изменение правил привлечения капитала для строительства – обещал переложить на плечи граждан стоимость банковских кредитов застройщиков и, как следствие, привести к удорожанию готового жилья на 20 – 30% по сравнению с уровнем 2017 года. Эти опасения стали причиной обратного эффекта - после внесения изменений в закон №218-ФЗ, застройщики, в ожидании оттока клиентов, значительно ускорили темпы строительства и сдачи в эксплуатацию готового жилья. Результатом стало «затоваривание» рынка недвижимости и продажа готового жилья со значительным дисконтом, который в некоторых регионах достигал 20 – 30%.

Еще одним неожиданным итогом изменения правил игры на долевом рынке стал высочайший уровень конкуренции между девелоперами. При сохранившейся стоимости квадратного метра, крупные застройщики вынуждены были закладывать в бюджет расходы на рекламу и привлечение клиентов, иными словами – жертвовать частью прибыли, чтобы не потерять все. В самых ближайших перспективах рынок новостроек обещает своим клиентам не только борьбу за качество объектов и готового жилья, но и самую настоящую битву рекламных бюджетов.

Ключевая ставка Центробанка, как индикатор процентной ставки по ипотечным кредитам

Закономерным и ожидаемым событием стало сохранение низкой процентной ставки по ипотечному кредитованию. 14 сентября 2018 года ключевая ставка Центробанка была впервые с 2014 года повышена на 0.25%, при одновременном отказе регулятора от выкупа иностранной валюты на внутреннем рынке до конца 2018 года. Незначительное увеличение ключевой ставки обусловлено отклонениями от прогнозируемого курса инфляции, а отказ от выкупа валюты является гарантией минимального колебания курса российского рубля по отношению к доллару США, что, по мнению ЦБ, положительно скажется на стабилизации рынка ипотечного кредитования.

Результатом действий Центробанка и перенасыщения рынка недвижимости доступным жильем стало стремительное увеличение количества ипотечных кредитов, которое, по состоянию на август 2018 года, превысило аналогичный показатель 2017 года на 70% и достигло уровня 1.8 триллиона рублей.

Как россияне покупают жилье?

Ситуация с покупкой недвижимости без привлечения кредитных средств, по состоянию на август 2018 года, менее оптимистична, причиной тому является низкая динамика роста реальных доходов граждан, которая, по данным Росстата, составляет всего 2% и находится на уровне статистической погрешности. По мнению правительства, исправить ситуацию могут многочисленные социальные программы, запущенные в текущем году, такие как «Молодая семья – доступное жилье», государственная материальная помощь военнослужащим, ветеранам ВОВ, работникам бюджетной сферы, медицинским работникам. Несмотря на относительную дешевизну данных программ и большое количество льготных предложений, основным способом приобретения жилья для жителей России остается ипотека.

По итогам трех кварталов 2018 года можно с уверенностью констатировать тот факт, что российскому рынку недвижимости, не без помощи правительства и регулятора, удалось переломить нисходящий тренд и вернуться на докризисные показатели. Стабилизация касается всех сегментов рынка недвижимости: вторичного жилья, новостроек и строящихся объектов, инвестиции в которые, благодаря вмешательству государства, стали значительно безопаснее и выгоднее.

Вторичное жилье или квартира в новостройке? Особенности покупки

Покупка жилья сопряжена для среднестатистического гражданина извечным вопросом – готовая к эксплуатации недвижимость на вторичном рынке или квартира в новостройке. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, обусловленные в первую очередь стоимостью предложения и скоростью проведения сделки.

По оценкам экспертов и аналитиков, несмотря на относительное уравнивание в 2018 году количества сделок по покупке недвижимости в новостройках и домах устаревшего жилого фонда (вторичный рынок), приоритетом для россиян все же является покупка новых квартир. Очевидным преимуществом для покупателя здесь является процентная ставка по ипотеке, которая для нового и строящегося жилья традиционно ниже (до 10%) нежели кредитование сделок с вторичным жильем (до 14%).

Другой важной отличительной особенностью между покупкой нового и вторичного жилья, является безопасность сделки. В случае с новостройками, государство максимально обезопасило инвесторов, реализовав изменения к закону №218-ФЗ, согласно которым денежные средства пайщиков не поступают в собственность застройщика до момента передачи готового жилья.

Вторичный рынок здесь более специфичен и требует как от покупателя, так и от продавца детальной проверки условий сделки и «чистоты» недвижимости. Основой проверки является выписка из ЕГРН, которая, согласно вступившему в силу с 01.01.2017 года дополнению к закону №218-ФЗ, является обязательной при совершении сделки. Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

Личный визит в территориальное отделение Федеральной Службы;
Запрос в центр предоставления государственных и муниципальных услуг;
Заказ на официальном сайте Росеестра;
Заказ через единый портал государственных услуг;
Заказ через специализированный сервис https://egrnka.com.

Выписка из ЕГРН на сегодняшний день является источником исчерпывающей информации о статусе недвижимости, обременениях, правообладателе, кадастровом номере и наличии/отсутствии каких-либо ограничений для покупки, продажи или аренды. Особенностью выписки из ЕГРН, как основного документа при совершении сделок с недвижимостью, является полнота и доступность данных (за исключением конфиденциальной информации). Получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий, воспользовавшись указанными способами заказа документа.

Оба типа жилья, и вторичная недвижимость, и новостройки, являются на сегодняшний день актуальными и востребованными объектами для инвестирования. Существующий ценовой паритет, по оценкам специалистов, представляет собой кратковременное явление с ярко выраженными тенденциями к изменению уже в ближайшие полгода – год. Данные прогнозы специалистов основываются на многофакторном анализе микро и макроэкономических показателей, а также оценке общей ситуации в стране.

Аренда жилья: ситуация на рынке и прогнозы экспертов

Динамика отраслевых изменений 2018 года менее всего коснулась сегмента аренды недвижимости, в котором наблюдается лишь незначительное региональное подорожание. В среднем по регионам, стоимость аренды, на примере однокомнатной квартиры, изменилась на 2 – 3% в сторону повышения. Особняком здесь стоят такие регионы, как Крым, Татарстан и Краснодарский край, где яркие инфраструктурные решения стали причиной повышения стоимости аренды на 5 и более процентов, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

В дальнейшем, на стоимость аренды жилья, несомненно, повлияют изменения в законодательстве, в первую очередь – новые правила налогообложения для самозанятых граждан. Арендодатели причислены инициаторами законопроекта именно к такой категории, что повлечет за собой обязательную уплату налога в размере 4% для самозанятых граждан, работающих с физическими лицами, и 6% - для сдающих недвижимость юридическим организациям. В настоящее время законопроект одобрен депутатами Государственной Думы в первом чтении и имеет все шансы на одобрение и принятие в последующих рассмотрениях.

Прогнозы и перспективы

В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается восходящий тренд стоимости вторичного жилья, обусловленный ростом курса доллара США, и относительная стабильность ценовых предложений на квартиры в новостройках и строящихся объектах. По прогнозам экспертов, данная ситуация будет наблюдаться до конца текущего года при условии отсутствия глобальных изменений макро и микро экономической ситуации.

Основой прогнозов поведения рынка недвижимости в 2019 и последующих годах является дальнейшее снижение Центробанком ключевой ставки, что приведет к удешевлению ипотечных кредитов и массовости их оформления.

Со стороны застройщиков основной упор будет сделан на удешевление бюджетной недвижимости и жилья эконом класса. На практике реализация стратегии снижения стоимости квартир может быть реализована не только за счет их низкой себестоимости, но и за счет новых форматов планировки и уменьшения площади квартиры. Данная особенность берет начало в кризисном 2013 году, когда уменьшение квадратуры стало для застройщиков вынужденным шагом в силу критического снижения покупательной способности. В настоящее же время данный подход активно используется для обеспечения жилого фонда социальных и государственных программ, а также реализации проектов для наиболее массового «среднего класса».

Другим важным фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости и экономику страны в целом, являются валютные котировки. Колебания национальной валюты играют ключевую роль в формировании себестоимости жилья, что наглядно демонстрирует тритий квартал 2018 года, когда рубль стабилизировался и начал отыгрывать позиции. Во многом укрепление национальной валюты обязано растущей цене на нефть. Прогнозируемая стоимость барреля нефти марки «Brent», по оценкам аналитиков, уже до конца 2018 года может вплотную приблизиться к 100 долларам, что, несомненно, положительно скажется на российской экономике в целом и рынке недвижимости, как неотъемлемой его части.

Со стороны правительства, рост покупательной способности граждан России и, как следствие, повышение спроса на приобретение недвижимости, может быть простимулирован обеспечением стабильного уровня инфляции на уровне 3 – 4%, что позволит строительным компаниям зафиксировать цены на стройматериалы, и повышением уровня реального дохода населения. Оба показателя могут быть достигнуты за счет налоговых льгот и перезагрузки системы налогообложения в целом. Низкий доход, на сегодняшний день, даже несмотря на предельно низкую ипотечную ставку, является сдерживающим фактором в развитии инфраструктурных и социально значимых проектов.